Comment augmenter le loyer de son appartement loué à son locataire en Espagne et en France ?
La vie de bailleur n’est pas un long fleuve tranquille. L’achat d’un bien immobilier est la garantie d’une rente mensuelle stable et importante. Néanmoins, cela requiert de trouver un locataire et de louer le bien à un prix correct. Du côté du locataire, ce n’est pas facile non plus. Trouver un logement devient de plus en plus difficile et couteux. D’autant plus que les propriétaires malhonnêtes et les arnaques en tout genre courent malheureusement les rues de nos jours. Et si ce n’est pas cela, certains propriétaires sont également sans scrupules et n’hésitent pas à profiter de leur position pour abuser et proposer des loyers ahurissants. Voyons donc dans quels cas est-il possible d’augmenter le loyer pour le propriétaire ? Mais aussi quels sont les recours possibles pour le locataire ? Comment cette situation peut se régler à l’amiable ? Tout en traitant du cas général, en prenant aussi en compte les particularités des législations françaises et espagnoles.
Comment augmenter le loyer de son locataire en France ?
Augmenter le loyer de son locataire en début de bail
Le premier cas où cela est possible, c’est avant le début du contrat de bail. C’est-à-dire quand le propriétaire cherche encore un locataire, mais que rien de définitif n’est signé. Dans ce cas, la fixation du loyer est libre à l’initiative du propriétaire. À noter quelques exceptions, notamment au niveau de certaines villes concernées par la Loi Duflot. Le montant maximum des loyers est dans ce cas encadré.
Augmenter le loyer de son locataire durant le bail
La seconde option, c’est durant le bail. Un contrat de location est signé entre le bailleur et son locataire et ce dernier occupe le bien depuis une certaine durée. Dans ce cas, il est possible pour le bailleur de réévaluer le montant du loyer une fois par an. À chaque anniversaire de la signature du bail. Néanmoins, cette réévaluation devra impérativement être plafonnée à la variation de l’IRL (Indice de Référence des Loyers). À noter qu’il n’est pas possible de réévaluer le loyer d’un bien immobilier dans certains cas. Si le bien est noté F ou G au classement DPE plus particulièrement. Le classement DPE est le Diagnostic de Performance Énergétique. Il évalue la consommation énergétique et donc le niveau d’émissions de CO2 d’un bien.
Augmenter le loyer de son locataire lors du renouvellement du bail
Enfin, le dernier cas selon la législation française, se trouve être lors du renouvellement du contrat de location. C’est-à-dire quand le contrat de location entre le bailleur et le locataire arrive à son terme. Dans ce cas, la même réglementation s’applique que lors de l’augmentation durant le bail. Celle-ci est possible à chaque anniversaire de la signature du bail, tout en étant plafonnée à la variation de l’IRL. Les biens notés F et G au DPE sont également exclus.
En revanche, si vous souhaitez louer en Espagne, la législation en vigueur diffère de quelque peu.
Comment augmenter le loyer de son locataire en Espagne ?
Le cas du contrat de bail signé après le 6 juin 2013
Dans cette première configuration, la révision du loyer est assez libre. En effet, elle ne nécessite que l’accord des parties pour que la révision annuelle prenne effet. En l’absence d’indications dans le contrat, cette hausse du loyer devra suivre l’IPC (índice de precios al consumo). Toutefois, il est tout à fait possible que d’autres modalités soient inscrites dans le contrat et ainsi, la hausse devra sucre ces modalités.
Le cas du contrat de bail signé après le 1 avril 2015
Dans ce cas, l’accord des parties est toujours nécessaire pour l’actualisation du loyer. Mais d’autres conditions se rajoutent. Premièrement, en l’absence de mention sur le sujet dans le contrat, la révision du tarif sera impossible. Si le contrat en fait mention sans modalités particulières, le montant du loyer devra être révisé en fonction de la variation de l’IGC. L’IGC est l’Índice de garantía de competitividad. Enfin, si la potentielle hausse du loyer est prévue dans le contrat avec modalités, ce seront ces dernières qui devront s’appliquer.
Le Plan choque contra la guerra
C’est la dernière mesure en vigueur concernant l’immobilier en Espagne. Elle a été mise en place par le gouvernement espagnol afin de lutter contre l’inflation en Europe crée par la guerre en Ukraine. Ainsi, jusqu’au 31 décembre 2023, il sera impossible d’augmenter tout loyer de plus de 2% par an, et ce, peu importe le niveau de l’IGC ou de l’IPC. De plus, tout contrat se terminant en juin 2023 pourra être automatiquement reconduit jusqu’à décembre 2023.
Quelles sont les 5 raisons possibles pour augmenter le loyer de son locataire ?
Augmenter le loyer de son locataire car il est sous-évalué
Tout d’abord, il est possible d’augmenter le loyer convenu dans le contrat de bail puisque celui-ci est sous-évalué. Pour ce faire, une comparaison entre les derniers loyers réglés de l’appartement en question avec les loyers du voisinage sera nécessaire. Cela peut varier selon les législations. Mais dans l’ensemble, la sous-évaluation d’un loyer est déterminée en comparaison avec d’autres appartements des environs.
L’augmentation de l’IRL ou tout autre indicateur similaire selon le pays
Que ce soit l’IRL en France, l’IPC et l’IGC en Espagne, ou un indicateur similaire dans un autre pays, le principe est le même. Une fois par an, il est possible de réévaluer le loyer en suivant la hausse de cet indice. Il faut bien avoir en tête que même si cet indice est généralement calculé chaque trimestre, le loyer ne peut être recalculé selon ce principe qu’une seule fois par an.
Augmenter le loyer de son locataire suite à des travaux.
Un autre cas dans lequel il est possible d’augmenter le salaire de son locataire, c’est après la réalisation de travaux dans le bien concerné. Dans ce cas la législation française et espagnole sont différentes.
Augmenter un loyer suite à des travaux en France
Dans le cas de travaux de rénovation ou d’amélioration du bien, le loyer de ce dernier devient alors potentiellement révisable. Pour cela, la condition obligatoire est que le coût des travaux soit supérieur au total des loyers perçus sur l’année passée. Si cette condition est remplie, alors deux possibilités existent. Il est premièrement possible de majorer le loyer de 15% du coût des travaux effectués. L’autre possibilité est d’ajuster le montant du loyer aux prix du voisinage.
Augmenter un loyer suite à des travaux en Espagne
En revanche, la législation est plus souple pour les propriétaires en Espagne. Dans le cas de travaux importants réalisés après 5 ans de location du bien au minimum, une révision du loyer est possible. La hausse est libre, elle ne peut en revanche pas dépasser les 20% du dernier loyer.
Augmenter le loyer suite à une augmentation des charges
Si le loyer facturé comprend les charges, il peut arriver que le montant réel dépasse celui prévu initialement par le propriétaire dans ses estimations. Dans ce cas de charges constatées supérieures aux charges évaluées, il est alors possible pour le propriétaire de réévaluer le montant de son loyer.
Augmenter le loyer entre deux locataires
Enfin le dernier cas, celui-ci disposant également de législations différentes entre la France et l’Espagne.
Comment augmenter le loyer entre deux locataires en France ?
2 cas existent en France : les zones normales et les zones tendues. Dans une zone dite normale, il est tout à fait possible de changer le montant d’un loyer entre deux locations. Et ce, sans aucune règle particulière. Contrairement au cas des zones étendues, qui sont régies par le décret d’encadrement des loyers. Dans ces zones, le nouveau loyer doit impérativement être d’un montant inférieur ou égal à l’ancien loyer après indexation.
Comment augmenter le loyer entre deux locataires en Espagne ?
En Espagne, au contraire, aucune législation : il est tout à fait possible de changer le montant d’un loyer à sa guise dans le cas d’un changement de locataire.
Quels sont les différents indicateurs sur le prix des loyers ?
Petit focus sur les différents indicateurs immobiliers sur le prix des loyers. En France, il en existe principalement un :
- L’IRL : l’indice de référence des loyers, il est calculé à chaque trimestre. Il existe pour la France, l’Outre-mer et la Corse dans 3 versions différentes
- L’INC (institut national de la consommation) propose un simulateur gratuit d’augmentation de loyer selon l’IRL actuel, plutôt efficace.
En Espagne par contre, deux indicateurs sont utilisés :
- L’IPC : l’Índice de precios de consumo, utilisés pour les contrats de bail signé entre 2013 et 2015
- L’IGC : l’Índice de garantía de competitividad qui prévaut pour les contrats de bail signés après le 1er avril 2015
Comment négocier la hausse du loyer avec son propriétaire quand on est locataire ?
Connaitre l’état du marché immobilier du secteur
Très important : savoir qui dispose d’un pouvoir de négociation important sur l’autre. Pour cela, il faut connaitre la configuration du marché de l’immobilier de la zone dans laquelle on recherche un bien. Dans une zone à forte demande immobilière, il sera très dur de négocier avec le propriétaire. En effet, ce dernier aura tout intérêt à changer souvent de locataire. Cela lui permettra de hausser le montant de son loyer régulièrement tout en jouant sur la concurrence, accrue, pour faire augmenter les enchères. Au contraire, dans le cas d’une faible demande immobilière, il sera plus facile de négocier avec le propriétaire. Celui-ci aura tout intérêt à trouver et garder un locataire sur le long terme. Cela lui permettra d’éviter de constamment chercher un locataire et d’avoir des périodes où le bien n’est pas occupé.
Intéréssé par Barcelone : consultez notre guide du marché immobilier barcelonais.
Négocier une baisse de loyer
Quand on connait l’état du marché immobilier du secteur, il est plus simple de négocier avec son propriétaire pour éviter une hausse de loyer voir obtenir une baisse.
Comment négocier son loyer dans une zone immobilière à fort demande ?
Dans le cas d’une forte demande, le seul argument sera de jouer sur la correspondance de votre profil avec les besoins du bailleur. Il sait que vous êtes sérieux, que vous payez à temps et qu’il n’y a pas de problèmes de voisinage et il faut jouer là-dessus. Même si les autres candidats peuvent être prêts à payer plus, ils n’offrent pas forcément de telles garanties. Cela pourra vous permettre d’éviter une hausse du loyer, mais difficilement une baisse.
Vous cherchez un appartement ? Voici nos conseils et astuces pour trouver un appartement en location en Espagne.
Comment négocier son loyer dans une zone immobilière à faible demande ?
Si la demande immobilière est faible par, vous pourrez vous en servir pour obtenir un gel des prix, voire une baisse aisément. En plus de jouer sur le fait que le propriétaire vous connait et que vous lui correspondez, jouez aussi sur l’état du marché. Il aura de la peine à trouver un autre locataire, pourrait tomber sur une mauvaise personne et aura surement des semaines, voire des mois avec un appart inoccupé, qui ne rapportera donc rien. Il a de ce fait tout intérêt à vous garder, quitte à baisser le montant de son loyer.
Comment informer le locataire de la hausse de son loyer ?
La procédure pour informer le locataire de votre volonté d’augmenter son loyer
C’est assez simple, mais il y a une procédure précise à respecter. Il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception contenant certaines informations. Ces informations sont :
- l’adresse du logement
- la date de révision du loyer
- la date de prise d’effet
- le nouveau montant mensuel
- les modalités de calcul du nouveau loyer
Il est aussi important d’envoyer la lettre avant la date butoir. Un mois avant est un délai suffisant.
Les possibles réponses du locataire à un propriétaire qui veut augmenter son loyer
Une fois la lettre reçue, le locataire dispose de 3 options : il peut soit accepter la hausse réclamée, ou bien, il peut la refuser et il devra alors en conséquence quitter le logement comme convenu à l’origine à la fin du bail. Le bail est alors considéré comme rompu. Il est important de savoir que si le locataire ne transmet pas de réponse au propriétaire, la demande est considérée comme acceptée. Aucune des conditions ne sera alors négociable.
Vous savez à présent pour augmenter le loyer de votre bien immobilier si vous êtes propriétaire. Mais si vous êtes locataire vous savez également comment négocier avec votre proprio pour obtenir un loyer au meilleur prix. Si vous êtes intéréssés par l’immobilier, nous vous invitons à consulter les articles suivants :
